Allt du behöver veta när du köper lägenhet!
Vissa har köpt och sålt lägenhet flera gånger och vissa har aldrig ens varit på en visning. Oavsett hur mycket erfarenhet man har sedan tidigare så finns det några frågor som alltid dyker upp och situationer man alltid vill undvika. Vi tänkte gå igenom de vanligaste frågetecknen vid köp av lägenhet, på riktigt denna gång.
När man jobbar som mäklare får man alltid samma frågor på alla middagar, familjeträffar och på visningarna;
⩥ Ska man köpa eller sälja först?
⩥ Hur tolkar man en förenings ekonomi och årsredovisning?
⩥ Vad gäller egentligen när man upptäcker ett fel efter köpet?
⩥ Vad är ett dolt bud och hur funkar egentligen en budgivning?
Alla tror sig veta svaren och alla har sina åsikter om vad som är rätt eller fel men om man inte vill förlita sig på farfars erfarenheter från 70-talet så ska man läsa vidare här.
Ska man köpa eller sälja först?
Har du tur så bor du hemma hos föräldrarna eller i en hyresrätt, för då behöver du inte fundera på detta scenario alls. Äger du en bostad och vill flytta vidare så kan du först sälja din befintliga bostad, för att veta exakt hur mycket pengar du har att spela med. Eller så hittar du först en ny bostad som du köper, för att sedan sälja din befintliga bostad utefter förutsättningarna.
Oftast är det ekonomin som styr. Har man råd att stå med dubbla lånekostnader under en period kan man välja att köpa nytt innan man säljer sitt befintliga. Om man däremot är högt belånad på sitt befintliga boende och kanske t.o.m. vill köpa något som kommer vara mycket dyrare, så vill banken oftast att man säljer först. Då kan banken garantera att det finns täckning för de pengar de redan lånat ut, innan de lånar ut mer.
Har man valmöjligheter så bör man först göra lite research på hur bostadsmarknaden ser ut för tillfället, i den marknaden man ska köpa och sälja. Om det är en ”bra” marknad så brukar man oftast kunna sälja ganska snabbt, till ett bra pris men det kan vara svårare att hitta ett nytt boende som passar. Då kan det vara bra att köpa något först och sedan sälja. Om marknaden är ”sämre” så kan det ta längre tid att sälja och man kanske inte får till den budgivningen man önskar. Då är det klokt att börja med försäljning av sitt befintliga boende, för att sedan hitta något nytt när man vet hur mycket pengar man har att köpa för. Oftast hänger en bra respektive dålig marknad ihop med utbudet av bostäder. En bra marknad betyder att utbudet är lägre, eftersom de flesta då vill köpa något innan de säljer. Och en sämre marknad resulterar oftast i ett högre utbud, eftersom de flesta då gör tvärtom, alltså säljer först för att köpa sen.
Vill du börja med att köpa något nytt först så kan du ha din bostad på Pre-Market™ under tiden du letar, för att optimera dina förutsättningar för en lyckad bostadsförsäljning.
Om du vill sälja först så har vi löst problemet med att hitta ett mellanboende. Skicka en ansökan direkt via vår hemsida för att få förslag på var du kan bli erbjuden tillfälligt boende och hur mycket det kommer att kosta. Läs mer här: Mellanboende
Hur tolkar man en förenings ekonomi och årsredovisning?
Man ska ju inte behöva vara revisor för att förstå föreningsekonomi men det kan faktiskt kännas så. Ibland förlitar man sig helt och hållet på vad mäklaren säger och ingen har väl någonsin hört en mäklare säga att ekonomin i föreningen är helt åt fanders? Andra gånger frågar man en vän som utger sig vara expert på ekonomi. Vännen tittar i årsredovisningen och stirrar sig blind på årets resultat och likviditeten och ger sedan ett utlåtande som ofta inte stämmer.
Sanningar!
⩥ En bostadsrättsförening ska inte vara vinstdrivande
⩥ Nyare bostadsrättsföreningar är nästan alltid högre belånade än äldre
⩥ Lågt belånade föreningar är inte alltid välskötta
De flesta föreningar är bra så det är sällan man behöver vara orolig. En god idé är att kontakta sin bank inför att man ska lägga ett bud och be banken kolla om föreningen är ”godkänd” i förhållande till den budget man har för bostadsköpet. Då kan banken räkna på om det är en risk för dig som köpare att investera i föreningen, om det t.ex. kommer att bli ökade boendekostnader i framtiden. Då vet du också direkt hur högt du kan gå i budgivningen, så slipper du onödiga avhopp längre fram i processen, som kan anses ”oseriöst” för säljaren.
Föreningar som är högt belånade har många gånger en bra förklaring till belåningsgraden, det kan t.ex. vara en nyligen ombildad eller nyproducerad fastighet, som gjort stora investeringar. Om man gör lite research kan man enkelt få fram om det finns fler kostsamma projekt planerade i framtiden, som man bör ta hänsyn till. Om det inte finns stora utgifter planerade så kan man vara lugn eftersom det då troligtvis inte kommer finnas något behov att ta upp nya lån. Med tiden kommer föreningen dessutom hinna amortera ner de befintliga lånen.
En förening som är lågt belånad men har en hög avgift är inte alltid en ”bra förening”. Styrelsen kan då ha tagit beslutet att höja avgifterna varje gång en investering/renovering har varit aktuell, istället för att ta nya lån. Det är positivt att vara lågt belånad men det är tråkigt för de boende att ha väldigt höga avgifter eftersom det blir dyrare att bo i lägenheten, jämfört med lägenheter som har ”normala” snittavgifter.
Lån/kvm (Långfristiga skulder genom total bostadsarea)
Normala siffror brukar ligga mellan ca 5 000 kr – 10 000 kr / kvm. Nyare föreningar har ofta högre lån vilket ger ett högre resultat. Äldre föreningar, som inte behövt ta nya lån för renoveringar eller som varit duktiga på att amortera ner befintliga lån, får lägre resultat. I noterna (i årsredovisningen) kan man se vilka lån som finns, hur länge de är bundna och vilka räntor föreningen betalar.
Årsavgift/kvm (månadsavgift x 12 genom lägenhetens boarea)
Genomsnittet brukar ligga mellan 500 kr – 700 kr / kvm. Detta kan så klart variera en del. Har föreningen väldigt låga avgifter kan det ibland bero på att det finns andra intäkter som kan täcka en del av föreningens kostnader, t.ex. hyreslokaler och garageplatser som hyrs ut. Årsavgiften ska vara avsedd att täcka driftskostnaderna för bostaden, alltså det som ingår i avgiften. Det ska även täcka kostnader för underhåll av hela byggnaden, så som trapphusstädning, sophämtning, belysning i trapphus, tvättstuga, källare och vind.
Om föreningen sänker sina avgifter så beror det på att de får in för mycket pengar i kassan, och eftersom bostadsrättsföreningar inte ska vara vinstdrivande, så betalar man ”tillbaka” genom lägre avgifter.
Eget kapital & skulder
Här ser man hur mycket pengar det finns i föreningens yttre reparationsfond, alltså hur mycket pengar de har lagt undan till kommande renoveringar. Om man vet att föreningen står inför stora renoveringar men inte har mycket pengar i reparationsfonden så kan man räkna med att föreningen kommer ta nya lån och/eller höja avgifterna i samband med renoveringarna.
Årets resultat
Självklart vill man att resultatet ska vara positivt och att föreningen går plus vid årets slut, men är det ett mindre minusresultat så är det ingen jättestor fara för ekonomin. Det kan bero på att man just det året har gjort stora renoveringar eller att man har kostnader från föregående år som följt med till nuvarande årsredovisning. Bostadsrättsföreningar ska inte vara vinstdrivande så det bästa är att föreningen ligger nära +/- 0 varje år.
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelsen är oftast det som kommer först i årsredovisningen. Här kan man ibland läsa om vad som hänt senaste året, vilka renoveringar som är gjorda, hur många lägenheter som överlåtits under året, vilka som tillträtt och frånträtt i styrelsen, nya avtal med leverantörer och annat av vikt. Föreningen skriver ut vilken fastighet det avser och hur många lägenheter det finns. Här står ofta också hur stor den totala bostadsarealen är och information om föreningens lokaler, om det finns några.
Upptäckt fel i bostaden efter köpet – vad gäller egentligen?!
Du är inte ensam, det händer många och det händer ofta. Man går på en visning, förälskar sig i bostaden, deltar i budgivningen och får till sist nycklarna! Vid inflyttningen upptäcker man sedan fel, stora och små, som man inte hade väntat sig. Alltid lika tråkigt.
De flesta vänder sig till mäklaren för att reklamera. Mäklaren brukar svara att man köper lägenheten i befintligt skick och att reklamera eventuella fel till säljaren. Naturligtvis blir man ofta arg på mäklaren och känner sig lurad. Men vad gäller, hur gör man, finns det en chans och har man blivit lurad?
Sanningar!
⩥ Man köper en bostad i befintligt skick
⩥ Köparen har undersökningsplikt, som är ganska långtgående
⩥ Väldigt få fel är s.k dolda fel
⩥ Väldigt sällan leder en reklamation till ersättning
Oavsett om man köper en bostadsrätt eller en villa så måste köparen undersöka bostaden innan man skriver under överlåtelseavtalet. Alternativt skrivs det ett kontrakt med en besiktningsklausul, som ger utrymme att undersöka bostaden under en viss tid efter kontraktsskrivningen, med möjlighet att frånträda köpet om något oväntat dyker upp.
I avtalen står det nästan alltid ”Bostaden överlåts i befintligt skick. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka bostaden”. Den uppmaningen står nästan alltid i objektsbeskrivningen eller i den juridiska infon som de flesta mäklarna tillhandahåller. Vanligtvis är man som visningsdeltagare snabb med att slänga den infon, men det kan visa sig bli dyrt i efterhand.
Uppmaningen att undersöka bostaden före köp betyder att man måste ”besiktiga” bostaden, antingen själv eller med hjälp av en sakkunnig person. Då ska alltså allting undersökas, testa alla strömbrytare, testa spisen, kolla ev. fukt i badrum och kika under mattor och möbler för att ge en tydlig bild om det finns några fel. Det förväntas att man gör detta på visningen och det är inte alltid möjligt. Om man vill göra en noggrann undersökning bör man därför be om en extra visning, innan man börjar lägga bud.
Många tror att allt som inte är nytt eller har försämrad funktion är fel. Faktum är att fel är endast fel som det inte går att förvänta sig med tanke på bostadens ålder och skick. Det innebär att ett badrum som är 20-30 år gammalt (låt säga att det var nyrenoverat på 80-talet) anses vara förbrukat och kan därför inte reklameras, eftersom badrum har en teknisk livslängd på 10 år. Så oavsett om man hade kunnat upptäcka något eller inte, inför köpet, så kan man inte förväntas få ersättning för badrummet om det t.ex. skulle läcka igenom till grannen. Det är inte ett dolt fel, det är ett gammalt badrum.
Däremot ska man kunna förvänta sig att ett nyare badrum, låt säga 5-6 år gammalt, ska vara dugligt och då kan det röra sig om ett dolt fel. I det fallet bör man reklamera felet till säljaren för att få ersättning. Sen är det upp till säljaren att reklamera vidare till firman som utfört renoveringen, eller till säljarens försäkringsbolag om det inte finns ett VVS-bolag som lämnat garanti för renoveringen. Kontakta då mäklaren för att få hjälp med hur en reklamation skickas in. Börja inte skälla på mäklaren, för mäklaren gör aldrig en personlig besiktning av bostaden inför förmedlingen och har aldrig något ansvar för bostadens skick. Ha mäklaren på din sida, få expertishjälp.
För att en reklamation ska gå igenom så ska felet inte bara vara oväntat med tanke på bostadens ålder och skick. Det ska även uppfylla kravet att felet är väsentligt. Det betyder att felet är av så stor betydelse att om det hade varit känt före köpet så hade det påverkat priset och kanske t.o.m. varit avgörande för om man köpt bostaden eller ej. Och det är ju så klart en bedömningsfråga men här utgår man oftast från praxis, vad som generellt sätt gäller för genomsnittsköparen.
Det är alltså inte helt enkelt att få igenom en reklamation efter ett köp och därför är det superviktigt att undersöka bostaden innan man köper den. Observera dock att om en säljare ger specifika utfästelser så gäller alltid dessa. Om säljaren garanterar att tvättmaskinen fungerar och det senare visar sig vara ett fel på tvättmaskinen, blir säljaren ersättningsskyldig. Om säljaren inte ger någon utfästelse så är det köparens undersökningsplikt som gäller. Tänk på att alltid få utfästelser och garantier skriftligen, eftersom det är mycket enklare att bevisa något skriftligt än muntligt.
Vad är ett dolt bud? Och vad gäller egentligen i en budgivning?
Budgivning – Säljarna älskar det, köparna hatar det.
Dolda bud – Säljarna hatar det, köparna älskar det.
En budgivning kan gå till nästan precis hur som helst, därför är det just i budgivningen som de allra flesta blir besvikna och känner sig lurade.
Sanningar!
⩥ Bud är inte bindande för vare sig budgivaren eller säljaren
⩥ Endast den som faktiskt köper bostaden har rätt till en budförteckning
⩥ Säljaren bestämmer alltid till vem och för hur mycket bostaden säljs
⩥ Dolda bud kan förekomma fastän att det pågår en öppen budgivning
⩥ Mäklaren måste alltid framföra alla bud till säljaren
⩥ Ingenting är klart förrän det är skrivet!
Det finns många olika scenarion som kan uppröra i en budgivning men de vanligaste är att det kommer in ett dolt eller villkorat bud, som säljaren accepterar och därmed avslutar försäljningen innan andra intressenter har haft möjlighet att delta. Eller att det kommer in ett bud strax före en inplanerad kontraktsskrivning. Båda fall händer ofta och vi förklarar vad de olika innebär.
Dolt bud
Det är ett bud som läggs av budgivare, endast avsett för säljaren. Mäklaren får alltså inte avslöja vilken nivå budet ligger på till övriga budgivare. Budet ska föras in i budförteckningen, så att den slutliga köparen av bostaden får del av informationen. Övriga budgivare får tyvärr aldrig veta mer. Dessa bud är effektiva ur ett köparperspektiv men ofta tackar säljaren nej till budet, oavsett prisnivån, eftersom säljaren vill ha en rättvis budgivning och låta alla intressenter delta. Så det är sällan de leder till försäljning.
Villkorat bud
Det är ett bud som är öppet för övriga budgivare men som är villkorat med t.ex. att ett kontrakt ska skrivas inom en viss tid eller under vissa specifika förutsättningar. Dessa nekas ofta också, likt dolda bud, eftersom de sätter säljaren i en pressad situation att motvilligt agera snabbt och fatta beslut under tidspress.
Bud som dyker upp inför kontraktsskrivning
Ibland händer det att man bokar en tid för kontraktsskrivning med säljaren och precis innan det är dags att fira sitt nya bostadsköp så dyker det helt plötsligt upp ett nytt bud. Självklart blir man som potentiell köpare besviken i en sådan situation och tycker att mäklaren hanterar situationen fel, eftersom en kontraktsskrivning redan är bokad. Men faktum är att mäklaren MÅSTE framföra budet till säljaren, så länge ett köpekontrakt inte är tecknat av båda parterna. Mäklaren brister alltså i sin tjänst om budet inte framförs. Säljaren har alltid valmöjligheten att låta budgivningen fortsätta eller att tacka nej till nya bud, allt beroende på vilken situation säljaren är i och hur nära inpå kontraktsskrivningen det är. Här finns det ingen anledning att bli arg på mäklaren, eftersom det aldrig är upp till mäklaren vad som sker, oavsett utfall.
Sammanfattningsvis så är det mycket att tänka på när man ska köpa en lägenhet. Vilken tur då att det finns duktiga och behjälpliga mäklare som kan guida dig genom potentiellt tråkiga situationer. Tveka inte att kontakta en av våra mäklare eller skriva till oss i chatten, om du har några frågor eller vill ha lite hjälp på vägen!
